להלן מדריך לפירוט המסלולים לתשלום ולהקלות במס על הכנסה מהשכרת דירה למגורים בישראל.
מדריך זה מפרט את שלושת המסלולים להקלות במס הכנסה ליחיד המשכיר דירה למגורים בישראל. משכיר דירות רשאי לבחור בכל אחד מהמסלולים עבור כל אחת מהדירות שברשותו.
1. מסלול הפטור ממס (מלא או חלקי):
בחוק מס הכנסה (פטור ממס על הכנסה משכר דירה למגורים), התש"ן – 1990 נקבעו מספר תנאים מצטברים למתן פטור ממס על הכנסה משכר דירה למגורים בישראל:
הדירה מיועדת לשמש למגורים.
הדירה איננה רשומה בספרי העסק של המשכיר או איננה חייבת ברישום.
הדירה מושכרת לשוכר שהוא יחיד.
הדירה משמשת לשוכר למגורים בלבד, ברשותו של המשכיר חוזה שכירות לפיו ברור כי הדירה משמשת את השוכר למגורים בלבד.
ההכנסה החודשית משכר הדירה כוללת את ההכנסות מכל דירות המגורים המושכרות על ידי המשכיר, בן זוגו המתגורר עמו או של ילדיו עד גיל שמונה עשרה. בין אם הדירה מושכרת למטרת מגורים ובין אם למטרה עסקית (כגון דירת מגורים המושכרת לעורך דין).
איך מחשבים את הפטור
פטור מלא: ככל שסכום ההכנסה החודשית משכר דירה אינו עולה בכל חודש במהלך השנה על סכום של 5,471 ₪ בשנת 2023 (להלן: "תקרת הפטור"), יחול פטור מלא על הכנסה מהשכרת דירה למגורים העומדת בתנאים לעיל.
פטור חלקי: כאשר סכום ההכנסה החודשית משכר דירה גבוה מתקרת הפטור (5,470 ₪) אולם אינו עולה על כפל תקרה זו (10,940 ₪), יש לחשב את הפטור באופן הבא:
מפחיתים את סכום תקרת הפטור מסכום ההכנסה החודשית משכר דירה שהתקבלה בפועל, ההפרש ביניהם יחשב כסכום עודף על התקרה.
מפחיתים את הסכום העודף על התקרה מסכום תקרת הפטור. ההפרש המתקבל הוא הסכום הפטור.
מפחיתים את הסכום הפטור מסכום ההכנסה החודשית משכר דירה למגורים שהתקבל בפועל. ההפרש המתקבל הוא הסכום החייב במס.
על הסכום החייב במס יחול שיעור המס השולי של המשכיר בהתחשב במכלול הכנסותיו. לגבי הכנסות משכר דירה, מדרגת המס הראשונה היא 31%, למעט משכיר שמלאו לו בשנת המס ששים שנה, שלגביו מדרגת המס הראשונה היא 10%.
המשכיר רשאי לנכות כנגד הסכום החייב בשיעור מס שולי הוצאות שוטפות הקשורות להפקת ההכנסה משכר דירה כגון: שכר טרחת עורך דין שערך את חוזה השכירות ותיקונים שוטפים ששולמו בשנת המס.
משכיר יחיד שבחר במסלול הפטור המלא או החלקי לא יוכל ליהנות מהוראות "תקנות מס הכנסה (שיעור פחת לדירה מושכרת למגורים), התשמ"ט - 1989", אך יוכל לנכות פחת (שיעור מסוים מעלות הדירה) מהכנסתו מהשכרת הדירה באותה שנה בהתאם ל"תקנות מס הכנסה (פחת), 1941".
ההוצאות יותרו כיחס שבין סכום ההכנסה החייב במס משכר הדירה, לבין סך ההכנסה משכר הדירה.
אם בעת מכירת דירת המגורים לגביה נבחר מסלול הפטור, יחול חיוב במס שבח, ינוכה משווי הרכישה הפחת שאותו היה ניתן לדרוש כנגד ההכנסה הפטורה/החייבת משכר דירה.
היעדר פטור: כאשר סכום ההכנסה החודשית משכר דירה עולה על כפל תקרת הפטור (10,392 ₪ לשנת 2022), לא יחול כל פטור וכל סכום ההכנסה החודשית משכר דירה יהיה חייב במס. במקרה זה, ניתן יהיה לבחור במסלול חיוב במס מופחת בשיעור של 10% או במסלול מדרגות המס.
2. מסלול חיוב במס מופחת בשיעור של 10%:
מסלול זה יחול בתנאים הבאים:
הדירה משמשת למגורים בישראל.
ההכנסה מדמי השכירות איננה הכנסה מעסק כמשמעותה בסעיף 2(1) לפקודת מס הכנסה.
לתשומת לבכם, אם בחרתם במסלול הזה אינכם זכאים לנכות הוצאות שהוצאו בייצור הכנסה משכר דירה, או פחת בשל הדירה ולא תהיו זכאים לקיזוז, זיכוי או פטור (לרבות הפטור במסלול הפטור) בגין ההכנסה משכר דירה או מהמס החל עליה.
אם מכירת דירת המגורים לגביה נבחר מסלול המס המופחת תהיה חייבת במס שבח, יתווסף לשווי המכירה הפחת, אותו היה ניתן לדרוש כנגד ההכנסה בשיעור המס המופחת.
יודגש, כי במסלול זה יש לשלם את המס לכל המאוחר תוך 30 יום מתום שנת המס שבה התקבלה ההכנסה משכר דירה. תשלום לאחר מועד זה יחייב את המשכיר בתשלום ריבית והצמדה על חוב המס.
לידיעתכם, אם הכנסתכם השנתית משכר הדירה עבורה שילמתם מס מופחת בשיעור 10% עולה על - 363,000 ₪ (נכון לשנת 2022) תהיו חייבים בהגשת דו"ח שנתי למס הכנסה.
משכיר המשכיר יותר מדירת מגורים אחת:
המשכיר יותר מדירת מגורים אחת רשאי לבחור במסלול של פטור או במסלול של 10% מס או במסלול של תשלום מס שולי עבור כל אחת מהדירות שברשותו, אך לעניין קביעת סכום ההכנסה הפטורה והפגיעה בתקרת הפטור יילקחו בחשבון ההכנסות מכל דירות המגורים.
בהשכרת שתי דירות מגורים ניתן לבחור לשלם מס באופן הבא:
כאשר סכום ההכנסה החודשית משכר הדירה למגורים עבור שתי דירות גבוה מתקרת הפטור (5,196 ₪ לשנת 2022) אולם אינו עולה על כפל תקרה זו (10,392 ₪ לשנת 2022), ניתן לבחור לשלם מס בשיעור 10% עבור דירה אחת ועבור דירה שניה במסלול הפטור.
מפחיתים את סכום תקרת הפטור מסכום ההכנסה החודשית שהתקבלה בפועל משתי הדירות. ההפרש בניהם יחשב כסכום עודף.
מפחיתים את הסכום העודף מסכום תקרת הפטור. ההפרש המתקבל הוא הסכום הפטור.
מפחיתים את הסכום הפטור מסכום ההכנסה החודשית משכר דירה למגורים שהתקבל בפועל עבור דירה שנבחרה לחישוב המס לפי מסלול הפטור, אם יש הפרש הוא יהיה חייב במס.
על הכנסה משכר דירה למגורים לגבי הדירה השנייה ישולם מס בשיעור 10%.
3. חיוב במס לפי מדרגות המס:
במסלול זה שיעור המס השולי של המשכיר יקבע בהתאם למכלול הכנסותיו.
שימו לב, כי לגבי הכנסות משכר דירה, מדרגת המס הראשונה היא 31%, למעט משכיר שמלאו לו בשנת המס ששים שנה, לגביו מדרגת המס הראשונה היא 10%.
אם בחרתם במסלול זה ודירת המגורים אותה אתם מוכרים תהיה חייבת במס שבח, ינוכה משווי הרכישה הפחת שאותו דרשתם כנגד ההכנסה החייבת משכר דירה.
לידיעתכם, בחירה במסלול זה מחייבת בהגשת דו"ח שנתי למס הכנסה.
במסלול זה ניתן לדרוש הוצאות שוטפות שהוצאות בייצור ההכנסה הכוללות את פחת הדירה ואת הוצאות הריבית ששולמו בגין ההלוואות שנלקחו לרכישת הדירה. התוצאה של חישוב זה יכולה להיות רווח קטן שהמס עליו יהיה נמוך מ- 10% על ההכנסות ברוטו, או אפילו הפסד בגינו לא משלמים מס הכנסה, והוא אף מוכר כהוצאה מוכרת בחישוב מס השבח בגין מכירת הדירה בעתיד, ככל שהיא תהיה דירת יוקרה, או דירה שאינה דירה יחידה של המוכר.
לאור האמור לעיל, יש חשיבות רבה בבחירת מסלול המיסוי, ובחינתה בכל שנה מחדש.
כאן יש לציין כי ככל שסך ההוצאות השוטפות בגין הפחת, הריבית והוצאות אחרות עולות על ההכנסות מהשכרת הדירה ונוצר הפסד , כדאי להגיש דיווח לפי המסלול הרגיל וליהנות מהפסד זה כהוצאה מוכרת במכירת הדירה.
ומה קורה בעת מכירת הדירה:
סעיף 39א לחוק מיסוי מקרקעין קובע כי תשלומי ריבית ריאלית יותרו בניכוי בחישוב השבח בעת מכירת זכות במקרקעין, בהתקיים בתנאים שלהלן:
1. הוצאות הריבית הריאליות אינן מותרות בניכוי ע"פ הפקודה.
2. ההלוואה התקבלה לרכישת הזכות במקרקעין או לשם השבחתה.
4. ההלוואה התקבלה בסמוך לרכישת הזכות במקרקעין או להשבחתה.
5. ההלוואה אינה מ-"קרוב"כהגדרתו בסעיף 19(4) לחוק.
בהתאם להוראת ביצוע מיסוי מקרקעין מס' 16/2003, בנושא "התרת הוצאות ריבית ריאלית בחישוב השבח במכירת זכות במקרקעין" ניתן לדרוש בניכוי הוצאות הריבית הריאליות ששולמו עבור משכנתא פרטית, בעת חישוב השבח בגין מכירת נכס מקרקעין המיועד לשימוש פרטי, אשר המוכר חייב במס בעת מכירתה. הנ"ל רלוונטי גם במקרה של מכירת "דירת יוקרה", אשר שוויה עולה על סך של 4,846,000 ₪, נכון לשנת המס 2023.
לשם כך נדרש להשיג אישורים שנתיים המעידים על תשלום הריבית בפועל במזומן ולא על בסיס צבירתה.
לעיון בהוראת ביצוע 16/2003 לחצ/י כאן
חשוב לציין כי בהתאם להו"ב 5/2007, נישום אשר בחר להחיל על הכנסות השכירות את "מסלול הפטור" או את "המסלול הרגיל", ולאחר מכן מוכר את הדירה, הוצאות המימון אשר נדרשו בניכוי או היו יכולות להידרש בניכוי, לא ינוכו כהוצאה מוכרת בחישוב השבח.
לעיון בהוראת ביצוע 5/2007 לחצ/י כאן.
לייעוץ ומידע נוסף יש ליצור קשר עם משרדינו.
בכבוד רב,
אניטה גרינשטין, רו"ח
האמור במאמרים השונים באתר הנו הסבר כללי, אינו מהווה ייעוץ מקצועי מחייב ואין להסתמך עליו בכל צורה שהיא. בכל מקרה ספציפי יש להיעזר בבעל מקצוע המתמצא בתחום והאמור באתר אינו יכול לספק פתרון לבעיה ספציפית.